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这次去北京是借助某媒体主办的一次论坛。欧神是房地产投资界的一位大佬,水库论坛的创始人,死多头一个,跟我观点经常相反。而我是房地产的空头,这次借这次论坛,在一些观点上还是有些共识,所谓多空都不是绝对的。

虽然他是多头,我是空头,但在某些特定方面,也有些许共识,所以将我们这次圆桌论坛的干货分享给大家。

1、国内的旅游地产还有没有机会?

欧神:我向来认为全国的旅游地产都没有价值,不单单是海南,一个地方要持续升值,就必须有持续的热度炒作,但旅游地产往往是一波,开发商把项目卖给你后就撤场了,没有后续跟进,你很容易接最后一棒,特别是穷乡僻壤的地方一个楼盘卖完就没影了,比如李嘉诚的丽江项目,现在还有没有人记得呢?有没有人提起呢?所以全国的旅游地产都要回避。

樱桃:欧神的观点难得和我出奇的吻合,旅游地产二手房流动性很差,因为往往常住人口太少,大家买来都是投资,以后卖给谁?你去旅游为什么不住五星级酒店,要买个不动产把钱套死在一个地方,当时看着环境很喜欢,其实去几次就没意思了,又不能升值,何不拿钱去全世界旅游,为什么要绑定在一个地方?所以现在的旅游地产我也一概不推荐,海口和三亚养老自住可以,旅游投资现在也不是时机,其他城市不推荐。

2、丹东大热后,对东北来说,是抄底信号吗?还是冰冻的前号?

欧神:一项资产,一个概念股,你要升值,就要持续有庄家帮你炒作,如果你现在去买丹东,如果没有后续跟进的话,你就是最后一棒,丹东本身我们也不看好。而且这次丹东事件很诡异,新闻爆炒,它其实是指丹东一个楼盘的一次开盘,并不是整个城市普涨57%,尤其不是指那些二手房,也不是指老区。纯粹一个孤立的事件,但是被那些媒体拿出来反反复复渲染,这个事情有点诡异,我怀疑背后有推手,反正这个浑水我是不会去趟的。整个东北如果还要留意的话可能就剩沈阳一个城市了。

樱桃:丹东当时投资客去炒的时候我就写了一篇文章,这就是一个炒作的概念,大家把希望寄托在朝鲜改革开放和特朗普身上,现在已经看出来了,非常不靠谱,现在那些投资客都在默默掩面而泣,丹东限售,砸手里了。

当然,可能没有朝鲜这个事,东北房价今年明年也会轮到反弹上涨,因为有棚改支持,有资金轮动,之前东北涨幅比较小。但是东北很多城市的经济增长还是太慢了,比如丹东今年一季度GDP才增长1%,居民收入增长也高不到哪去吧,房价即使涨了又如何支撑?几千块的涨幅,等你拿到房产证能卖都是四五年之后了,市场又重回冷淡,那点收益可以忽略不计,能不能卖出去都是问题,所以我还是不看好东北三四线城市,特别是人口流出的地方,投资没什么意思。

3、环京的房价会不会一直往下走,或者说走到底部了,如果会反弹的话,反弹时机是什么?

欧神:环京的每一个买进都是为了卖出,100%都是炒起来的。说房住不炒,你们摸着自己的良心问一下,买环京的人,每个人都是想卖出的,没有任何一个人是自己用的,最多是出租出去。整个环京之中只有燕郊是真正有使用价值的,到了香河就不行了,大厂更不行,固安100%高程度都是投机客。

投资这种事情要等别人抬轿子,每个人都想别人抬你,那么谁来做底层呢?每个人都想投机,都想等着别人来抬你的轿子,谁来坐呢?这个事没道理。反正环京除了燕郊之外,我兴趣都不大。

樱桃:我今天在环京跑了一天,去年限购之后,环京大部分跌了35%,少数楼盘比如首尔甜城接近腰斩,现在价格肯定已经是底部了,再也跌不到哪去了,只是苦于政策没有放开,大家没有购买资质,所以价格还比较稳定,但相比去年四季度的最低谷,现在有一两千块的微幅反弹,成交量也在回升。

燕郊的居住率非常高,基本上都是在北京上班,作为北京的一个睡城,在东边买不起北京的一定会考虑就近的燕郊。大厂也是有希望成为下一个燕郊的,因为紧挨着通州,从孔雀城一二期的入住率非常高这一点就可以看出来。香河现在还没有起来,需要很长时间,但毗邻北京的地理优势,城市群的发展,以后是大方向,具体的环京调研报告我过段时间会专门写一个。

4、有人说2019年可能会有一波大的行情,2018年是不是布局的好机会?

欧神:一个周期开始的时候,肯定是深圳领头羊,深圳涨完上海涨,上海涨完北京涨,北京涨完环京涨。每一个步骤间隔大概六到九个月,我算了一下时间,每一步隔九个月,2019北京也来不及。

樱桃:我觉得这个可能性很小,第一,政策不会放松;第二,金融去杠杆,货币在收紧,第三,2015年这一波大涨以来,需求已经透支了,市场自身也不具备上涨的条件,第四,外围环境,美国加息缩表,利率往上走,倒逼国内利率往上走。

这一轮行情从2015年开始深圳最先启动,然后各个城市轮动,现在有的三四线都还没有轮到涨,这一轮牛市都还没有结束,哪来的新一轮牛市?包括上涨和下跌,整个周期都拉长了,三四线上涨结束在2020年,一线开始新一轮上涨估计也要到2021、2022之后了。

我这几天在北京、环京、天津调研,跑市场实在太累了,但不出来跑,光纸上谈兵,还是不行,所以欧神和杨红旭老师,一个多头,一个空头,都看错了深圳。

做地产分析研究,我总结为眼观六路,耳听八方,还要手脚并用,嘴巴勤快。怎么解释? 一只耳朵辩央行的货币政策,一只耳朵听特朗普的国际形势,一双眼睛死盯着市场供需和政策调控,双手拼命敲键盘总结输出,双脚到处跑市场楼盘,嘴巴跟产业链大神们四处交流。难啦!

我以前研究宏观多些,腿用少了,今年多跑了微观,又有很多新认识新发现,宏观和微观相结合,会有新的认知, 后续会慢慢贡献我的思考给大家。

但是做调研真的很累!!最近两个月出差频繁,感觉身体透支厉害,快吃不消了,对着电脑敲字就想吐,所以更新少,请大家见谅,耐心的等待我的各地调研报告吧。青岛的稿子快写完了,但要等上合峰会开完才能发,因为现在太敏感了,上海的写的也差不多了,但等我调研完天津后再发了。

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